「住宅ローンは35年」「フラット３５」というのが当たり前のように語られますが、実際のところ35年という年数は、長すぎるのでしょうか、それとも妥当なのでしょうか。
しかも最近は、35年を超える40年や50年の長期ローンを選ぶ人も増えてきているようです。
この記事では、返済期間の考え方に加えて、不動産価格の上昇や長期ローンの増加という最近の状況もあわせて整理しながら、35年という年数をどう捉えればいいか一緒に考えていきますね💡
住宅ローンの返済期間、上限は何年？
住宅ローンの返済期間は、最長35年としている金融機関が多いです。最近では40年や、一部では50年といった長期の商品を扱う銀行も出てきています。
ただし返済期間には、もうひとつ重要な条件があります。それが「完済時の年齢」です。多くの金融機関では、完済時の年齢の上限を80歳未満(80歳の誕生日までに完済)としています。
つまり、返済期間は「最長35年」と「完済時年齢の上限」のどちらか短い方で決まる、ということになります❗
日本の不動産価格、実は上昇が続いている
35年という年数を考える前に、まず知っておきたいのが不動産価格の動きです。
国土交通省が公表している不動産価格指数(2010年を100とした指数)を見ると、2025年12月時点の住宅総合指数は148.0程度まで上昇しています。つまり2010年と比べて、全国的に住宅の価格は約1.5倍近くまで上がっている計算になります。
特に首都圏の新築マンションは、2015年と比べて1.5倍以上に価格が上昇しているというデータもあります。土地の価格指数も、2021年から2025年の4年間で13ポイントほど上昇しています。
ここまで上昇している理由として、建築資材や人件費の高騰、都市部への需要集中などが背景にあると言われています
つまり、同じ広さ・同じエリアの家を買おうとしても、以前より必要な借入額そのものが大きくなっている、というのが今の実情です。
💡不動産価格が上がっているということは、月々の返済額を抑えるために、返済期間を延ばさざるを得ない家庭が増えている、ということでもあります。
35年を超える長期ローンを選ぶ人が増えている
実際のデータを見ると、返済期間を35年より長く設定する人は、ここ数年で明らかに増えています。住宅金融支援機構の調査によると、返済期間35年超を選んだ人の割合は、2021年ごろには１割に満たない水準でしたが、2024年には16パーセント程度まで上昇し、直近の調査では35年超を選んだ人の合計が25パーセントを超える結果も出ています。
こうした長期化の背景には、次のような要因が重なっていると考えられます。
・不動産価格の上昇により、そもそもの借入額が大きくなっていること
・借入額が増えた分、月々の返済額を抑えるために期間を延ばす家庭が増えていること
・平均寿命が延びたことで、「定年までに完済」という従来の考え方にとらわれない人が増えてきていること
以前は「35年ローンでも長い」という感覚だったものが、今は40年、50年という選択肢も珍しくなくなってきている、というのが最近の傾向です
ローンを長期化するメリットとデメリット
返済期間を35年より延ばすことには、メリットとデメリットの両方があります。
✅ メリット
・月々の返済額を抑えられるため、家計に余裕を持たせやすい
・お子さんの教育費がかさむ時期と、返済負担のピークを分散させやすい
❌ デメリット
・返済期間が延びる分、支払う利息の総額は増えていく
・完済時の年齢が上がり、定年後も返済が続く可能性が高くなる
・ローン残高がなかなか減らないため、将来家を売りたいときに、売却額でローンを完済しきれない可能性がある
例えば同じ借入額・同じ金利でシミュレーションすると、返済期間を延ばすほど月々の負担は軽くなる一方で、総返済額は数百万円単位で増えていくケースもあります⚠️ 「月々がラクになる」という言葉だけで長期化を選ぶと、後々の負担増に気づきにくいという点は覚えておきたいところです。
浮いた返済額をどう利用するのか、資産運用なども含めて戦略を練るのが大事です。
完済年齢から逆算してみる
具体的に考えてみましょう。仮に完済年齢の上限が80歳だとすると、次のようになります。
・30歳で借りる場合:80歳-30歳=50年 → 50年でも組める
・35歳で借りる場合:80歳-35歳=45年
・45歳で借りる場合:80歳-45歳=35年
・50歳で借りる場合:80歳-50歳=30年 → 30年までしか組めない
このように、借入時の年齢が上がるほど、組める年数は短くなっていきます。長期ローンが選べる金融機関であれば、この上限がさらに延びる場合もありますが、その分完済時の年齢はどんどん上がっていくことになります。
💡「何歳で借りるか」によって「何年組めるか」が変わり、それが「毎月いくら返すか」「何歳まで返し続けるか」にも直結してきます。
審査上の年齢とは別に考えたいこと
完済年齢の上限はあくまで「審査上、組める年数の上限」であって、実際にその年数いっぱいまで借りるべきかどうかは別の話です。
例えば定年退職の年齢が65歳だとすると、退職後も返済が続くローンを組む場合は、退職金や年金でどう返していくかまで考えておく必要があります⚠️
お子さんがまだ0歳だと、これから教育費がかかる時期と、住宅ローンの返済がしっかり重なってくることになります👶 その時期に無理のない返済額になっているか、というのも大事な視点です。
返済期間を考えるときのチェックポイント
① 定年退職までに完済できるか
退職後の収入が年金中心になることを考えると、できれば退職までに完済または退職金で繰り上げ返済を狙うのが安心です。お勤めの会社がどのくらい退職金が出るのか調べておくと👍
② お子さんの教育費のピークと重ならないか
お子さんの進学時期(特に高校・大学)は教育費がかさむタイミングです。そのころに住宅ローンの返済額が重すぎないか、事前にシミュレーションしておくと安心です。
また教育費については「こどもNISA」に利用も視野に入れておきましょう。
③ 繰り上げ返済の余地を残しておけるか
長めの返済期間で組んで月々の負担を軽くしつつ、余裕ができたタイミングで繰り上げ返済をしていく、という考え方もあります👍
結局、35年は長すぎるのか
冒頭の問いに戻ると、35年という年数そのものが長すぎるわけではありません。30代前半で借りるなら、定年までの時間にも余裕があり、教育費のピークとも重なりにくいので、35年はむしろスタンダードな選択肢になりつつあります。
一方で、不動産価格の上昇によって借入額が大きくなっている今、35年を超える長期ローンを選ぶ家庭が増えているのも事実です。そういった場合は、定年後も返済が続くケースが出てきます。この場合は「総支払額が増えるデメリット」に対し、「月々の返済額が少なくなるメリット」をどう生かすかが重要です。若いうちにお金を使って貴重な経験を積んだり、資産運用をしたりという戦略が大事になります。
おわりに
住宅ローンは、金利タイプ・返済方法・返済期間という３つを組み合わせて考えるものです。この記事では返済期間について、不動産価格の動きや長期ローンの増加傾向も含めて詳しく解説しました。ほかのテーマとあわせて読むことで、より自分たち家族に合ったローンの形が見えてくると思います。マイホーム計画を進めるパパさんの参考になれば嬉しいです👶
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